空き家の維持費はいくら？内訳と10年累計の考え方
目次
実家や空き家の維持費は「なんとなく高そう」で止まりがちですが、費目に分けて年間で見れば冷静に整理できます。この記事では固定資産税・火災保険・光熱基本料・管理・修繕積立の5つを1つずつ解説し、条件のちがう3つの試算例と10年累計の見方をまとめます。数字は目安であり、どの選択肢が得かを断定するものではありません。
空き家の維持費は「5つの費目」に分けて考える
「実家を空き家のまま持ち続けると、いったいいくらかかるのか」。この問いに一言で答えるのは難しいものです。建物の築年数や広さ、管理の仕方、住んでいる地域によって金額が変わるからです。
ただ、変わるといっても費用の内訳そのものは決まっています。空き家の維持費は、大きく次の5つに分けられます。
- 固定資産税（土地・建物にかかる税金）
- 火災保険（万一の火災・災害へのそなえ）
- 光熱基本料（電気・水道などの基本料金）
- 管理費（自分で通うか、委託するか、しないか）
- 修繕積立（屋根・外壁・設備の傷みにそなえる金額のめやす）
この5つを1つずつ理解し、年間でいくらになりそうかをレンジ（幅）でつかむ。それができれば、「維持を続ける」「売却する」「解体する」といった選択肢を数字で並べて考える土台ができます。まずは費目ごとに、何にお金がかかるのかを見ていきましょう。
多くの人がつまずくのは、この5つを混ぜたまま「なんとなく高そう」と全体で捉えてしまう点です。全体でぼんやり眺めると数字が大きく感じられ、考えるのがおっくうになります。ところが費目に切り分けてみると、「これは動かせない固定費」「これは工夫で減らせる部分」といった濃淡が見えてきます。たとえば固定資産税や火災保険は減らしにくい一方、管理の仕方や光熱契約は選び方で変わります。どこが動かせてどこが動かせないのかがわかるだけで、維持費への向き合い方はぐっと具体的になります。
もう一つ意識したいのは、維持費は「今年いくら」だけでなく「これから何年続くのか」という時間の視点で見るべきだということです。実家の維持は数年から10年以上に及ぶことが多く、1年あたりでは小さく見える金額も、積み重なると判断の重みが変わります。この記事の後半では、その時間軸での見え方も図で示していきます。
なお、この記事では具体的な金額を本文に直接は書きません。金額は条件によって変わるため、あとで登場する試算例カード（あなたの実家に近い条件を選ぶと年間・10年の目安が出るもの）で確認するかたちにしています。実際の金額を入力して試したい場合は、維持費シミュレーターもあわせて使ってみてください。
費目1：固定資産税 — 住んでいなくてもかかる基本の費用
固定資産税は、土地と建物を持っている人に毎年かかる税金です。人が住んでいるかどうかに関わらず発生するため、空き家の維持費のなかでも「動かしにくい固定費」といえます。
金額は自治体が定める評価額をもとに決まり、土地の広さや建物の状況によって変わります。実家の税額は、毎年送られてくる納税通知書で確認できます。手元に通知書がない場合は、おおよその土地の広さから目安を置いて考えるとよいでしょう。
ここで注意したいのは、更地にすると税額が上がる場合があるという点です。住宅が建っている土地には税負担を軽くする扱いがあり、建物を解体して更地にするとその扱いが外れることがあります。「解体すれば維持費がまるごと消える」とは限らないため、解体を検討するときはこの点も含めて数字を並べることが大切です。
税額の具体的な計算や、自分のケースでの正確な金額については、本サイトでは扱いません。個別の事情がある場合は、市区町村の窓口や税の専門家に相談するのが確実です。
費目2：火災保険 — 空き家でもそなえておきたい費用
誰も住んでいない家でも、火災や台風・大雪などの災害リスクはなくなりません。むしろ人の目が届きにくいぶん、発見が遅れることもあります。そのため、空き家であっても火災保険をかけ続けるケースは多くあります。
空き家の保険は、住んでいる家とは扱いが変わる場合があります。建物の使われ方（常時空き家か、たまに使うか）によって加入できるプランや保険料が変わることがあるため、実家の状況を保険会社に伝えて確認するのが基本です。
火災保険は毎月の支払いとして意識しにくい費目ですが、年額に直すとまとまった金額になります。維持費の全体像を出すときには、忘れずに数えておきたい項目です。契約を数年分まとめて支払っている場合など、ふだんは支出として意識に上りにくく、うっかり計算から抜け落ちやすい費目でもあります。
なお、実家を相続してそのまま親の契約を引き継いでいるケースでは、家の使われ方が変わっているのに保険の内容が昔のままになっていることがあります。人が住まなくなった家は、住んでいたときとはリスクの見え方が変わるため、いま実家がどういう状態なのかを保険会社に伝えて確認しておくと安心です。ここでも大切なのは、「なんとなく続けている」状態を「内容を把握したうえで続けている」状態に切り替えておくことです。
費目3：光熱基本料 — 使わなくても残る基本料金
電気・水道・ガスは、使用量がゼロでも「基本料金」がかかる契約が一般的です。空き家では使用量そのものは少なくなりますが、契約を残しておくかぎり基本料金は発生します。
一方で、通風や通水（水道管を守るために定期的に水を流すこと）、防犯のための照明などで、まったくのゼロにはならないことも多いものです。長期間まったく使わない見込みであれば、契約の一部を止めることで基本料金を抑えられる場合もあります。
ここは「完全に止める」「最低限だけ残す」で費用が変わる部分です。実家の使い方の見込みに合わせて、どの契約を残すかを考えると無駄が減らせます。たとえば、しばらく誰も使う予定がないなら思い切って契約を減らす、月に一度は風を通したり片付けに通ったりするなら電気だけは残しておく、といった具合に、使い方から逆算して決めるのがコツです。
一方で、契約を止めると再び使いたくなったときに手続きや費用が発生することもあります。「近いうちに賃貸に出すかもしれない」「兄弟が使うかもしれない」といった見込みがある場合は、安易に全部止めてしまうとかえって手間になることもあります。目先の基本料金を抑えることと、将来使うときの手間を天秤にかけて、実家の見通しに合った落としどころを探すとよいでしょう。
費目4：管理費 — 「自主管理・委託・未管理」で大きく変わる
5つの費目のなかで、選び方によって金額が最も変わるのがこの管理費です。空き家の管理には、大きく3つのやり方があります。
- 自主管理：自分や家族が定期的に通って、通風・通水・郵便物の確認・庭の手入れなどを行う。費用の中心は交通費と手間。
- 委託：空き家管理サービスに巡回や点検を任せる。定期的な費用がかかるが、遠方でも状態を保ちやすい。
- 未管理：誰も手をかけない。目先の費用はかからないが、劣化や近隣への影響が進むと、あとからまとまった対応費用がかかる場合がある。
遠方に住んでいて自分では通いにくい場合、交通費と手間を委託費と見比べるのが判断の入り口になります。近くに住んでいて無理なく通えるなら自主管理でおさえやすく、まったく手をかけられない状況なら委託を検討する、といった整理です。ここで見落とされがちなのが「手間」というコストです。自主管理は費用としては小さく見えても、往復の移動時間や、庭木の手入れ・郵便物の整理といった作業の負担は避けられません。その手間を続けられそうかどうかも、委託と比べるときの大事な判断材料になります。
未管理は目先の費用がゼロに見えますが、それはあくまで「今この瞬間」の話です。時間が経つと片付けや修繕の費用として跳ね返ってくることがあるため、費用の見え方を比べるために、あとで未管理を想定した試算例も示します。空き家の管理を委託で考えている場合は、空き家管理サービスの選択肢のページもあわせて確認してみてください。
費目5：修繕積立 — 築年数が古いほど厚めに見ておく
建物は時間とともに傷みます。屋根や外壁、給排水の設備などは、いずれ修繕や交換が必要になります。実際の修繕はまとめて発生することが多いため、あらかじめ年ごとのめやすとして積み立てる形で考えておくと、あわてずにすみます。
修繕積立のめやすは、一般に築年数が古いほど大きくなります。築浅であれば当面の大きな修繕は起きにくい一方、築30年、40年と経つと屋根・外壁の塗り替えや設備更新のタイミングが近づくためです。
「うちの実家は築何年だから、どのくらい見ておけばいいのか」は、あとの試算例で築年帯ごとに確認できます。実際に必要になる金額は建物の状態次第ですが、築年帯ごとのめやすを知っておくと、長期の見通しが立てやすくなります。
修繕積立が他の費目と違うのは、「毎年きっちり同じ額が出ていく」わけではない点です。屋根の塗り替えや設備の更新は、何年かに一度、まとまった形でやってきます。そのため、実際の支出はある年だけ大きく跳ね上がり、別の年はほとんどかからない、という波のある形になります。維持費を考えるときは、この波をならして「1年あたりどのくらい備えておくか」という平均のめやすで捉えておくと、急な出費に慌てずにすみます。
とくに空き家では、人が住んでいる家に比べて傷みに気づきにくいという難しさもあります。雨漏りや設備の不具合が見過ごされると、発見が遅れて修繕が大がかりになることもあります。定期的に様子を見る仕組み（自分で通う、あるいは委託する）とセットで、修繕積立のめやすを考えておくと、建物を良い状態に保ちやすくなります。
試算例1：築浅・自主管理のケース
ここからは、条件のちがう3つのケースで年間の維持費と10年累計のめやすを見ていきます。まずは築浅で、近くに住む家族が自主管理する例です。管理費の中心は月々の交通費で、修繕積立も当面は控えめに見ておけるケースです。
築浅・近くの家族が自主管理する場合
- 固定資産税
- 8万円〜8万円
- 火災保険
- 2万円〜5万円
- 光熱基本料
- 3万円〜6万円
- 管理費
- 4万円〜4万円
- 修繕積立相当
- 3万円〜6万円
このケースでは、費用の中心が固定資産税・火災保険・光熱基本料といった「動かしにくい固定費」になります。管理を自分たちで担えるぶん、管理費はおさえられています。築浅なので修繕積立のめやすも大きくなりにくく、5つの費目のなかでは固定費の比重が高い構成です。
「近くに住んでいて無理なく通える」という条件は、維持費の面ではかなり有利です。ただし通う手間そのものはゼロではないため、家族のだれがどのくらい関われるかは、あらかじめ話し合っておくとよいでしょう。「近いから自分がやる」と一人に任せきりになると、時間が経つうちに負担のかたよりが不満につながることもあります。通う頻度や役割を家族で分担しておくと、無理なく続けやすくなります。
このケースのように固定費の比重が高い構成では、維持費を大きく減らす余地は限られます。だからこそ、「この程度の負担で当面は保有し、将来の使い道をゆっくり考える」という選び方が現実的になります。数字が小さめだからと油断して放置するのではなく、定期的に建物の状態を見ながら、いつ次の判断をするかの目安を持っておくと安心です。
試算例2：築36〜50年・委託管理のケース
次は、築年数が進み、遠方のため管理会社に委託する例です。実家が親世代の持ち家で、子ども世代が離れて暮らしているというのは、もっともよくある状況の一つです。
築36〜50年・遠方のため委託する場合
- 固定資産税
- 9万円〜9万円
- 火災保険
- 2万円〜6万円
- 光熱基本料
- 3万円〜7万円
- 管理費
- 7万円〜13万円
- 修繕積立相当
- 9万円〜17万円
このケースでは、築年数が進んでいるぶん修繕積立のめやすが厚くなり、さらに委託費が加わります。試算例1と見比べると、同じ「維持する」でも条件しだいで年間の負担がかなり変わることがわかります。
固定資産税を「わからない」で概算しているため、実額が分かる場合はそちらのほうが正確です。納税通知書が手元にあれば、実額を入れてシミュレーターで試すと、より実態に近い数字になります。委託を続けるか、それとも売却や解体を検討するかは、この10年累計のめやすを出発点に、次の章の比較表で並べて考えていきます。
試算例3：未管理を想定したケース（費用の見え方を比べる）
3つめは、誰も手をかけない「未管理」を想定した例です。これは不安をあおるためではなく、「今かからない費用」と「あとでかかりうる費用」の見え方を比べるための材料です。
築古・未管理を想定した場合（比較のための例）
- 固定資産税
- 15万円〜15万円
- 火災保険
- 2万円〜5万円
- 光熱基本料
- 3万円〜6万円
- 管理費
- 0万円〜0万円
- 修繕積立相当
- 10万円〜20万円
未管理では管理費が計上されないため、年間の数字だけを見ると「維持費が少ない」ように見えます。しかし、手をかけないぶん建物の劣化や周囲への影響が進み、あとから片付けや修繕にまとまった費用がかかる場合があります。カード内の注記にもあるとおり、この試算はあくまで現時点の固定費だけを積み上げた目安です。
大切なのは、「未管理だから安い」と早合点しないことです。目先の金額と、時間が経ったあとにかかりうる費用の両方を視野に入れて、自主管理・委託・売却・解体といった選択肢を並べて考える。そのための出発点として、この3つの試算例を使ってください。
空き家が放置されやすいのは、多くの場合「決めきれないうちに時間が過ぎる」ためです。忙しさや遠方であること、家族で意見がまとまらないことが重なり、気づけば数年経っていた、というのはよくある話です。未管理の試算例は、そうやって手をかけずにいる間も、固定資産税や保険といった固定費は静かに積み上がり続けることを見えるようにするためのものです。「今は決められない」としても、次に見直す時期を決めておくだけで、放置が続くのを防ぎやすくなります。
10年累計で見ると、維持費の重さが見えてくる
維持費は「1年あたり」で見ると、それほど大きく感じないこともあります。しかし実家の維持は、多くの場合、数年〜10年以上にわたって続きます。年間の数字を10年分に伸ばして見ると、判断の重みが変わってきます。
次の図は、経過年ごとに維持費がどう積み上がっていくかを示したものです。1年・3年・5年・10年の累計をレンジで並べ、時間とともに費用がふくらんでいく様子を「経過観察グラフ」として表しています。
このグラフの数字は一例で、実家の条件によって変わります。ポイントは、築年数が古いほど修繕積立などが増え、累計がふくらみやすいという傾向です。上の図はインフレ調整をしない単純な積み上げなので、実際にはこれ以上になる可能性もあります。
「1年ならなんとかなる」と思っていた金額も、10年分にすると家族で本気で考えるべき規模になることは少なくありません。だからこそ、まずは10年累計のめやすを家族で共有することが、維持・売却・解体を冷静に比べる第一歩になります。
10年という区切りには、もう一つ意味があります。それは「その間に建物も自分たちの状況も変わる」ということです。10年経てば建物はさらに古くなり、修繕にそなえるめやすは大きくなりがちです。同時に、家族の暮らしも変わり、実家を使う予定があった人の状況が変わることもあります。つまり、10年累計の数字は「このまま何もしなかった場合」の見通しであって、途中で売却や賃貸に切り替えれば、その先の負担は変わってきます。数字を出す目的は、悲観するためではなく、「いつ、どういう見直しをするか」を考えるためだと捉えるとよいでしょう。
維持・売却・解体を並べて比べる
10年累計のめやすが見えたら、次は「維持を続ける」以外の選択肢も並べてみます。ここでは維持・売却・解体の3つを、費用の見え方という観点で整理します。金額はいずれも条件によって変わるため、下の表は考え方の枠組みとして見てください。
上の表は「どれが得か」を決めるものではありません。あくまで、それぞれで何にお金がかかり、何に注意すべきかを並べたものです。同じ整理を、数字を差し込んだカード形式で見たのが次の図解です。
維持する
10年で約 297万円〜506万円 の維持費がかかる想定です。
売却する
維持費はゼロに。まず価値を確認しましょう。
解体する
解体費の目安は 112万円〜176万円。
維持なら10年累計のめやす、解体なら費用のめやすが数字で入ります。売却については、本サイトでは金額の予測はしません。「維持費はゼロになる。まず価値を確認する」という順序で考えるのが現実的です。
どの選択肢が自分の実家に合いそうかを、状況から整理したい場合は実家どうする診断が役立ちます。売却・賃貸・解体・保有・空き家管理という選択肢それぞれの費用と流れを詳しく知りたいときは、選択肢の比較ページもあわせて確認してみてください。
地域によっても維持費の目安は変わる
同じ条件でも、住んでいる地域によって維持費のめやすは変わります。土地の評価や物価の差が、固定資産税や各種費用に影響するためです。本サイトでは、この地域差を係数として試算に反映しています。
実家のある都道府県での維持費のめやすや、その地域で空き家を持つときの注意点を知りたい場合は、都道府県別のページから該当の地域を選んで確認できます。地域ごとの空き家バンクや補助金の調べ方の案内も載せています。
地域の数字はあくまで平均的なめやすです。最終的には、実家そのものの条件（築年数・広さ・状態・管理の仕方）を入れて試算するのが、いちばん実態に近づきます。
地域差は、維持費の金額そのものだけでなく、「売りやすさ」や「貸しやすさ」にも表れます。人口が集まる地域なら売却や賃貸の相手が見つかりやすく、そうでない地域では時間がかかることもあります。維持費のめやすと、その地域での手放しやすさをあわせて見ておくと、「維持を続ける」以外の選択肢がどれくらい現実的かの見当がつきます。都道府県別のページでは、その地域ならではの注意点や、空き家に関する相談先の調べ方も案内しているので、あわせて確認してみてください。
まとめ：まず数字を出して、家族で共有する
空き家の維持費は、固定資産税・火災保険・光熱基本料・管理費・修繕積立の5つに分けて考えると整理できます。金額は条件で変わりますが、費目の枠組みは変わりません。全体をぼんやり眺めて不安になるより、5つに切り分けて一つずつ数字を置いていくほうが、動かせる部分と動かせない部分がはっきりして、対処の見当がつきやすくなります。
そして、1年あたりではなく10年累計で見ることで、判断の重みがはっきりします。維持・売却・解体のどれを選ぶにしても、出発点は同じです。まず自分の実家に近い条件で維持費のめやすを出し、その数字を家族で共有すること。ここから、あわてず冷静に次の一歩を決めていけます。
維持費の数字は、家族の話し合いを感情論から具体的な検討へと切り替えるための共通言語になります。「なんとなく持っておこう」ではなく「10年でこのくらいかかる見込みだから、どうするか」と話せるようになれば、それぞれの事情を持ち寄って前向きに考えやすくなります。数字を出すこと自体が目的ではありませんが、その一手間が、あとになって「もっと早く考えておけばよかった」という後悔を減らしてくれます。
実際の条件を入れて数字を出してみたい方は維持費シミュレーターを、どの選択肢が向いていそうかを整理したい方は実家どうする診断を使ってみてください。まずは費目に分けて数字をつかみ、それを家族と共有するところから、あなたの実家にとっての無理のない次の一歩を、あわてず落ち着いて探していきましょう。
よくある質問
Q誰も住んでいない空き家でも維持費はかかりますか？
住んでいなくても、土地・建物にかかる固定資産税や火災保険、電気・水道などの基本料金は発生し続けます。人がいないぶん光熱の使用量は減りますが、基本料金や管理の手間は残るのが一般的です。まずは費目ごとに分けて、年間でいくらになりそうかを把握するところから始めるのがおすすめです。
Q空き家を管理会社に委託すると、どのくらいかかりますか？
委託の費用は巡回頻度や作業内容（通風・通水・郵便物確認・庭木の手入れなど）によって幅があります。本記事の試算例では年額のめやすをレンジで示しています。遠方で自分では通いにくい場合、交通費と手間を委託費と比べて考えると判断の材料になります。
Q修繕積立の費用は築年数でどのくらい変わりますか？
一般に築年数が古いほど、屋根・外壁・給排水など傷みやすい箇所が増え、修繕にそなえる金額のめやすも大きくなります。本記事では築年帯ごとの試算例を用意しているので、実家の築年帯に近い例を見比べてみてください。実際の必要額は建物の状態で変わります。
Q空き家を放置すると維持費以外にどんな負担がありますか？
管理が行き届かないと、雑草や老朽化が進み、あとから片付けや修繕にまとまった費用がかかる場合があります。近隣への影響が生じることもあります。本記事では「未管理」を想定した試算例も示していますが、これは不安をあおるためではなく、費用の見え方を比べるための材料です。
Q維持費と売却・解体は、どうやって比べればよいですか？
まずは維持を続けた場合の10年累計のめやすを出し、その数字を家族で共有することから始めるのが実務的です。そのうえで、売却なら価値の確認、解体なら費用の見積もりを取り、それぞれの数字を並べて検討します。本記事の比較表とシナリオ比較の図解が、その最初の整理に役立ちます。